STJ diz que curta temporada habitual precisa de autorização de dois terços do condomínio
Decisão de 7 de maio de 2026 e mudanças tributárias mudam riscos para quem investe em locação curta.
STJ decidiu que exploração reiterada e profissional de curta estadia em condomínio residencial depende de autorização de dois terços dos condôminos.
A exigência condiciona a exploração habitual de unidades antes tratada como locação por temporada, afetando a viabilidade econômica de operações em escala.
O julgamento ocorreu em 7 de maio de 2026 no REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, e foi aprovado pela 2ª Seção por 5 votos a 4, com base nos artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil.
A relatora qualificou a prática como contrato atípico de curta estadia; a corte não proibiu a locação por temporada nem o Airbnb, apenas subordinou a exploração habitual à deliberação qualificada.
A decisão vale diferentemente conforme a convenção: se autoriza, a atividade é livre; se proíbe, a vedação vale; se omissa, prevalece a destinação residencial e a omissão não equivale a permissão.
Não se enquadram no precedente as casas fora de condomínios e empreendimentos de destinação comercial, como apart-hotéis e flats, cuja atividade hoteleira é essencial.
O STJ afetou o Tema 1.443 ao rito dos recursos repetitivos e determinou a suspensão nacional dos processos sobre a matéria; a tese vinculante ainda será fixada.
Na tributação, a Lei Complementar 214/2025 equiparou locação inferior a 90 dias aos serviços de hotelaria para IBS e CBS; a Lei Complementar 227/2026 restringiu o enquadramento, poupando o pequeno proprietário e alcançando quem atua em escala.
Pelo texto atual, sujeita-se ao regime hoteleiro quem reúne, de forma cumulativa, mais de três imóveis e receita anual superior a determinado teto; abaixo disso, mantém-se o tratamento da locação residencial com redutor social.
O novo quadro fiscal reduz a vantagem da curta temporada em relação à locação longa, elevando o custo final da estada curta e aumentando o risco do investimento.
A curta temporada vinha moldando lançamentos com estúdios e compactos; um edifício no Rio, em frente à OAB e ao Santos Dumont, foi pensado com vocação declarada para curta estadia antes do julgamento de maio.
Para incorporadores e investidores, a recomendação é verificar simultaneamente o que permite a convenção condominial e como incide a tributação sobre quem opera em escala.
REsp 2.121.055/MG — decisão em 7 de maio de 2026, placar 5 a 4
Lei 8.245/1991 — define locação por temporada para prazos até 90 dias
LC 214/2025 e LC 227/2026 — alteraram o tratamento tributário da curta temporada
PL 4/2025 — propõe positiva exigência de autorização para hospedagem atípica
A tese vinculante será fixada no rito dos recursos repetitivos, definindo o alcance obrigatório do entendimento do STJ.